Fasc. 874 : SAISIE IMMOBILIÈRE. - Folle enchère. - Effets (Mise à jour)

 

 

 

2  à 6

 

Publicité des droits du fol enchérisseur

 

Après avoir justement énoncé que le transfert de propriété entre l'adjudicataire et le saisi résulte du jugement d'adjudication et est opposable aux tiers, à compter de sa publication, l'arrêt retient, à bon droit, que la résolution des droits de l'adjudicataire, fol enchérisseur, ne peut résulter que du jugement d'adjudication sur folle enchère (Cass. 2e civ., 30 avr. 2002 : Juris-Data n° 2002-014150 ; Bull. civ. 2002, II, n° 81).

 

Situation du fol enchérisseur

 

Entre la remise en vente sur folle enchère et l'adjudication définitive, l'immeuble est la propriété du saisi (Cass. com., 14 janv. 2004 : Juris-Data n° 2004-021866).

 

30/04/2004

 

7  à 10

 

Préjudice du créancier inscrit

 

Une cour d'appel ayant constaté que, faute de diligences, les parties avaient laissé le commandement se périmer, a souverainement retenu que le préjudice invoqué par le créancier inscrit, constitué par la revente de l'immeuble pour un montant inférieur aux enchères initiales, résultait de sa propre abstention à poursuivre l'adjudicataire par la voie de la folle enchère et de son inertie pendant plusieurs années (Cass. 2e civ., 30 mai 2002 : Juris-Data n° 2002-014490 ; JCP G 2002, II, 2237  ; Bull. civ. 2002, II, n° 109).

 

 

Fasc.  874 :   SAISIE IMMOBILIÈRE . - Folle enchère . - Effets

 

 

René MAURICE

Maître de Conférences à la Faculté de Droit de l'Université Jean Moulin (Lyon III)

 

Sommaire analytique

 

I. - RÉSOLUTION DES DROITS DU FOL ENCHÉRISSEUR

 

II. - OBLIGATIONS DU FOL ENCHÉRISSEUR

 

III. - RESPONSABILITÉ ÉVENTUELLE DE L'AVOCAT DU FOL ENCHÉRISSEUR

 

Bibliographie

 

I. -  RÉSOLUTION DES DROITS DU FOL ENCHÉRISSEUR

 

1. -  L'article 741 a du Code de procédure civile détermine seulement les obligations incombant à l'adjudicataire primitif alors que l'immeuble a été revendu à sa folle enchère ; il ne contient pas de disposition fixant les autres conséquences de la nouvelle adjudication. C'est donc la doctrine et la jurisprudence qui ont permis de dégager les différents effets de la folle enchère.

 

2. -  Bien que l'on ait parfois considéré que l'effet de la première adjudication était tenu en suspens jusqu'à l'exécution complète de ses obligations par l'adjudicataire, il est généralement admis aujourd'hui que l'adjudication primitive produit immédiatement ses effets et que la non-exécution par l'adjudicataire de ses obligations produits les effets de la condition résolutoire (Donnier, Voies d'exécution et procédures de distribution, n° 1379, Vincent et Prévault, Procédure civile, n° 485). Mais dans le cas de la folle enchère l'événement qui provoque la résolution rétroactive de la première adjudication ne peut être que le jugement de la seconde adjudication car il n'y a ici rien d'équivalent à la déclaration de surenchère (Donnier, op. cit., n° 1379). Ainsi doit-on considérer que, par l'effet de l'adjudication sur folle enchère, le droit du fol enchérisseur se trouve résolu ab initio. Le fol enchérisseur est censé n'avoir jamais eu la propriété de l'immeuble et l'adjudicataire sur folle enchère est censé avoir acquis l'immeuble comme s'il n'avait pas subi la première adjudication (Cass. req., 5 févr. 1856 : DP 1856, 1, p. 344. - Cass. civ., 20 janv. 1880 : DP 1880, 1, p. 65. - Cass. civ., 11 janv. 1904 : DP 1904, 1, p. 365. - Cass. req., 23 oct. 1905 : DP 1906, 1, p. 14).Dans un arrêt du 4 juin 1951 la Cour de cassation a très clairement indiqué que la revente sur folle enchère a pour effet d'anéantir, ab initio, la première adjudication et de remettre les choses en l'état où elles étaient auparavant (Cass. com., 4 juin 1951 : JCP 1951, éd. A, IV, 1748, obs. Madray ; D. 1951, p. 508 ; Gaz. Pal. 1951, 2, p. 145). Dans un arrêt plus récent du 19 juillet 1982, la chambre commerciale a rappelé que la vente sur folle enchère produit les effets d'une résolution (Cass. com., 19 juill. 1982 : Bull. civ. IV, n° 277 ; Quot. jur. 26 mars 1982, p. 6).

 

Cass. com., 19 juill. 1982, préc.

Une vente sur folle enchère produit les mêmes effets qu'une résolution de vente et a donc pour conséquence de faire revenir le bien vendu dans le patrimoine du débiteur.

(...)

 

 

3. -  Dans ces conditions, lorsqu'un bien est attribué, sur licitation à une femme mariée, à la suite d'une procédure de folle enchère contre le bénéficiaire de la première licitation, il y a lieu d'appliquer l'article 1408 du Code civil et dès lors l'immeuble doit être au nombre des biens propres de la femme. La procédure de folle enchère constitue un incident de la licitation et cette dernière ne trouve son plein acheminement qu'à la suite des enchères portées à l'audience des criées ouverte sur folle enchère (CA Montpellier, 1re ch., 30 juin 1982 : Juris-Data n° 000926).

 

4. -  Par application du principe de la résolution, l'adjudication sur folle enchère n'occasionne pas la perception d'un second droit de mutation ; c'est seulement si le prix de la seconde adjudication excède celui de la première qu'un droit est perçu sur l'excédent (CGI, art. 685, V. Fasc. 873).

 

5. -  Une question controversée est celle de savoir sur la tête de qui repose le droit de propriété dans l'intervalle entre les deux adjudications. Le problème est très important en pratique car la nécessité de la folle enchère surgit parfois plusieurs semaines, voire plusieurs mois après la première adjudication si bien que le fol enchérisseur aura eu le temps de consentir sur l'immeuble soit des actes de disposition, soit des actes d'administration (Donnier, op. cit., n° 1379. - Vincent et Prévault, op. cit., n° 485).

 

6. -  Il avait été soutenu autrefois que par l'effet de la disparition des droits du fol enchérisseur, on devait faire remonter fictivement les droits de l'adjudicataire sur folle enchère au jour de la première adjudication (Garsonnet et Cézar-Bru, op. cit., n° 507, p. 196 s. - Cass. req., 12 nov. 1838 et 18 janv. 1842 : Rép. prat. Dalloz V° Saisie immobilière, n° 1114).Mais aujourd'hui on considère au contraire que, comme en matière de surenchère, c'est le propriétaire saisi qui est censé avoir conservé la propriété de l'immeuble malgré la première adjudication dont les effets sont rétroactivement anéantis par l'adjudication sur folle enchère, et le droit du second adjudicataire ne naît qu'au jour de la seconde adjudication (Carré et Chauveau, op. cit., quest. n° 2432 sexies. - Donnier, op. cit., n° 1379. - Vincent et Prévault, op. cit., n° 486. - Cass. req., 14 déc. 1896 : DP 1897, p. 153). C'est donc la propriété du saisi qui réapparaît sur l'immeuble dans la période de temps qui sépare les deux adjudications.

 

7. -  Lorsqu'il y a adjudication sur folle enchère, le saisi redevient rétroactivement propriétaire des lieux, l'adjudicataire est donc irrecevable à demander une indemnité d'occupation au saisi (CA Paris, 2e ch., sect. B, 20 sept. 1990 : Juris-Data n° 023532).

 

8. -  L'intérêt de la question se fait sentir dans plusieurs domaines où la jurisprudence a été appelée à se prononcer. Les décisions antérieures au décret-loi du 17 juin 1938 conservent encore toute leur valeur, ce décret-loi n'ayant apporté aucune modification sur ce point.

 

9. -  Un premier problème consiste à déterminer qui doit supporter les risques de l'immeuble pour la période postérieure à la première adjudication (et antérieure à la seconde) car jusqu'à la première adjudication c'est évidemment le saisi qui les supporte. Certains ont soutenu que pendant l'intervalle de temps entre les deux adjudications, les risques devaient être pour le fol enchérisseur. Dès lors si l'immeuble périt, le fol enchérisseur n'en doit pas moins la différence de prix ; en cas d'incendie, si l'immeuble est assuré, c'est lui qui percevra l'indemnité d'assurance (Cass. req., 3 juin 1893 : DP 1894, 1, p. 118. - Comp. Cass. req., 5 févr. 1856 : DP 1856, 1, p. 344. - Garsonnet et Cézar- Bru, op. cit., n° 509, p. 199 s., et n° 502, p. 189). Mais aujourd'hui on pense en général que les risques sont pour le saisi (Donnier, op. cit., n° 1380. - Vincent et Prévault, op. cit., n° 486. - V. supra n° 6).

 

10. -  Dans une espèce où le créancier poursuivant, ayant une option entre la résolution judiciaire de la vente, l'application d'une clause résolutoire prévue au contrat et la revente sur folle enchère, avait opté pour cette dernière solution, le jugement qui avait ordonné la revente n'étant pas définitif au moment où l'immeuble objet de l'adjudication a été incendié, la Cour d'appel de Pau dans un arrêt du 14 décembre 1989 a décidé que les adjudicataires fols enchérisseurs étaient encore légalement propriétaires au moment du sinistre (CA Pau, 14 déc. 1989 : Juris-Data n° 048387).

 

11. -  Bien évidemment, à partir du jugement d'adjudication sur folle enchère, c'est au nouvel adjudicataire que passent les risques de la chose, même si le jugement d'adjudication n'a pas été signifié, et c'est lui qui a droit à l'indemnité d'assurance en cas d'incendie à condition évidemment que l'immeuble soit assuré contre ce risque (Cass. req., 5 févr. 1856 : DP 1856, 1, p. 344).

 

12. -  Le problème s'est également posé de savoir qui doit prendre en charge les dommages causés par l'édifice à des tiers dans l'intervalle entre les deux adjudications. Dans un cas où l'accident était la conséquence d'un vice de construction, c'est le propriétaire primitif c'est-à-dire le saisi qui a été jugé responsable (Cass. req., 14 déc. 1896 : DP 1897, 1, p. 153, note Appleton et CA Toulouse, 24 janv. 1895).

 

13. -  Les droits réels que l'adjudicataire primitif avait sur l'immeuble et qui se sont éteints par confusion lorsqu'il est devenu propriétaire lors de la première adjudication vont renaître du jour de l'adjudication sur folle enchère (Cass. req., 24 juin 1846 : DP 1846, 1, p. 257. - CA Alger, 4 nov. 1852 : DP 1856, 2, p. 18. - Garsonnet et Cézar-Bru, op. cit., n° 504, p. 190-191. - Cézar-Bru, op. cit., n° 307, p. 299).

 

14. -  Mais tous les actes de disposition qu'a pu passer le fol enchérisseur sont anéantis rétroactivement par l'effet de l'adjudication sur folle enchère ; il en est ainsi des aliénations consenties par le fol enchérisseur, des droits réels ou des hypothèques qu'il a constitués ; il en est de même des cessions anticipées de loyers ou de fermages (Cass. req., 24 juin 1846 et CA Alger, 4 nov. 1852 cités, supra n° 13. - Cass. civ., 8 août 1854 : DP 1854, 1, p. 270. - Cass. civ., 11 janv. 1904 : DP 1904, 1, p. 365. - CA Agen, 25 févr. 1891 : DP 1891, 2, p. 201).

 

 

II. -  OBLIGATIONS DU FOL ENCHÉRISSEUR

 

27. -  Aux termes de l'article 741 a du Code de procédure civile le fol enchérisseur est tenu de payer la différence entre son prix d'adjudication et celui de la revente sur folle enchère, sans pouvoir réclamer l'excédent s'il y en a. Le fol enchérisseur, bien que dépossédé du bien, doit donc payer la différence qui existe en moins et il n'est pas nécessaire qu'une condamnation spéciale soit prononcée contre lui de ce chef. Le créancier poursuivant puise à cet égard son titre dans le jugement d'adjudication (CA Toulouse, 26 juin 1900 : Journ. avoués, t. CXXV, p. 314).

 

 

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OBSERVATIONS.

 

Qu’une action en résolution avait été effectuée le 9 février 2007 par Monsieur et Madame LABORIE sur le jugement d’adjudication rendu le 21 décembre 2006 par fraude et excès de pouvoir.

 

Qu’en conséquence l’action en résolution a les mêmes effets que la procédure de folle enchère, la propriété redevient aux saisis, l’adjudicataire n’a plus aucun droit.

 

C’est sur le jugement de folle enchère ou l’arrêt sur l’action en résolution qui permet au fol enchérisseur soit à l’ancien adjudicataire de retrouver ses droits d’adjudicataire.

 

Qu’au vu de l’action en résolution, l’article 695 de l’acpc indique que le tribunal se doit de surseoir aux poursuites et ne peut en conséquence délivrer un quelconque acte à la demande de l’adjudicataire qui a perdu tous ses droits de propriété.

 

 

Que l’article 750 de l’acpc, indique qu’en cas d’appel du jugement d’adjudication «  action en résolution », le jugement d’adjudication doit être publié dans les deux mois de l’arrêt confirmatif,

 

Que Madame d’ARAUJO épouse BABILE Suzette qui avait perdu ses droit de propriété en date du 9 février 2007, n’a pas retrouvé ses droits par l’absence de signification de l’arrêt du 21 mai 2007 et par l’absence de publication dans les deux mois de l’arrêt confirmatif à la conservation des hypothèques.

 

Que le transfert de propriété est effectué après que le jugement d’adjudication soit opposable aux tiers or il n’a pas été encore publié.

 

L’article 694 de l’acpc, indique que si le jugement d’adjudication n’est pas publié dans les trois ans du commandement, la procédure de saisie immobilière est nulle notamment le jugement d’adjudication, il est rétroactivement privé de tout effet.

 

 

Qu’en conséquence : par la perte de son droit de propriété en date du 9 février 2007, Madame D’ARAUJO épouse BABILE ne pouvait :

 

·        Vendre notre propriété en date du 5avril 2007 et 6 juin 2007 à la SARL LTMDB. « violation de l’article 1599 du code civil ».

 

·        Demander notre expulsion en date du 22 mars 2007. «  Fin de non recevoir »

 

·        Ordonner notre expulsion en date du 27 mars 2008, « ne pouvant être propriétaire ».

 

Monsieur et Madame étant toujours propriétaires.

 

·        Et la nullité de tout acte accompli.

 

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TEXTES :

 

Article 1599 du code civil : Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

 

 

·        La vente de la chose d'autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui.

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Art. 695 CODE DE PROCÉDURE CIVILE [ANCIEN] (Abrogé par  Ord. no 2006-461 du 21 avr. 2006)     S'il a été formé régulièrement une demande en résolution ou une poursuite en folle enchère, il sera sursis aux poursuites en ce qui concerne les immeubles frappés par l'action résolutoire ou la folle enchère.

    La demande en résolution sera, dans tous les cas, portée devant le tribunal où se poursuit la vente sur saisie.

    Elle sera instruite et jugée sans préliminaire de conciliation et assujettie aux formes, délais et voies de recours applicables en matière de demande en distraction.  — Sur l'entrée en vigueur de l'Ord. no 2006-461 du 21 avr. 2006, V.  note ss. art. 673.

 

Mots clés :

exécution des jugements et actes; saisie immobilière; immeuble; expropriation forcée; folle enchère; action résolutoire.

 

 

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Art. 750 (Abrogé par  Ord. no 2006-461 du 21 avr. 2006)      (Décr.  no 59-89 du 7 janv. 1959)   «L'adjudicataire est tenu de faire publier au bureau des hypothèques le jugement d'adjudication dans les deux mois de sa date, et, en cas d'appel, dans les deux mois de l'arrêt confirmatif, sous peine de revente sur folle enchère.

 

    «Le saisissant, dans la huitaine après la publication, et, à son défaut, après ce délai», le créancier le plus diligent, la partie saisie ou l'adjudicataire, dépose au greffe l'état des inscriptions, requiert l'ouverture du procès-verbal d'ordre, et, s'il y a lieu, la nomination d'un juge-commissaire.

    Cette nomination est faite par le président, à la suite de la réquisition inscrite par le poursuivant sur le registre des adjudications tenu à cet effet au greffe du tribunal.    Pr.   657  , 658  , 733 s. ;  Civ.  2481.  — Sur l'entrée en vigueur de l'Ord. no 2006-461 du 21 avr. 2006, V.  note ss. art. 749.

 

Mots clés :

exécution des jugements et actes; ordre; juge; ouverture de l'ordre.

 

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Article 694 CODE DE PROCÉDURE CIVILE [ANCIEN]

 

_  1.  Effets des mentions marginales. Pour une application de l'al. 2, V.  Civ. 2e,  7 janv. 1965: JCP 1966. IV. 23.  

 

_  2.  Péremption du commandement. C'est la publication du jugement d'adjudication qui doit intervenir dans le délai de trois ans de la publication du commandement et non pas, seulement, le jugement d'adjudication lui-même.  Civ. 2e,  3 mai 1990:   D. 1990. Somm. 347, obs. Julien; Bull. civ. II, no 81; Gaz. Pal. 1990. 2. Somm. 629, obs. Véron.  

 

_  3. Le commandement publié cesse de produire effet si, dans les trois ans de sa publication, il n'est pas intervenu un jugement prorogeant le délai de l'adjudication.  Civ. 2e,  13 juin 1990:   Bull. civ. II, no 133.  - V. aussi  Civ. 2e,  23 janv. 1991:   D. 1992. Somm. 128, obs. Julien; Gaz. Pal. 1991. 1. Somm. 357, obs. Véron; JCP 1991. IV. 110.    La décision d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire civil et de suspension des voies d'exécution n'a pas pour effet d'empêcher le créancier, de demander la prorogation des effets du commandement avant l'expiration du délai de l'art. 694.  Civ. 2e,  25 juin 1997:   Bull. civ. II, no 208; Gaz. Pal. 1998. 2. 800, note du Rusquec.    La prorogation du commandement de saisie immobilière prend effet à compter de la publication du jugement qui l'a ordonnée et non de l'expiration du premier délai de trois ans.  Civ. 2e,  27 janv. 1993: Bull. civ. II, no 39; D. 1993. Somm. 282, obs. Julien.  Pour un exemple de prorogation, V.  Civ. 2e,  23 oct. 1991:   Bull. civ. II, no 283; Gaz. Pal. 1992. 2. Somm. 291, obs. Véron.  La cassation, qui replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le jugement cassé, ne saurait avoir pour conséquence de rendre effet à un commandement périmé au sens de l'art. 694, al. 3.  Civ. 2e,  12 févr. 1992:   Bull. civ. II, no 50; Gaz. Pal. 1992. 2. Somm. 463, obs. Véron; D. 1993. Somm. 282, obs. Julien.  

 

_  4. La péremption instituée par l'art. 694, al. 3, produit ses effets de plein droit à l'expiration du délai prévu et il appartient à tout intéressé, y compris le poursuivant, d'en tirer les conséquences en engageant une nouvelle poursuite.  Civ. 2e,  20 juill. 1987: Bull. civ. II, no 179    TGI Laon ,  réf.,  16 févr. 1989: D. 1990. 110, note Prévault  (obligation pour le conservateur des hypothèques d'effectuer la nouvelle publication).   Sur la nature juridique de la péremption du commandement prévue par l'art. 694, al. 3, V.  Civ. 2e,  8 janv. 1992:   JCP 1992. II. 21967, note Prévault.  Pour un rejet de demande de dommages-intérêts d'un créancier inscrit à l'encontre du dernier adjudicataire, qui, suite à la péremption, avait dû engager une nouvelle procédure ayant abouti à l'adjudication du bien à un prix inférieur à celui de la première adjudication, au motif que son préjudice résultait de sa propre abstention à poursuivre l'adjudicataire par la voie de la folle enchère et de son inertie procédurale pendant près de quatre ans, V.  Civ. 2e,  30 mai 2002:   Bull. civ. II, no 109; D. 2002. IR. 1959.  

 

_  4 bis. A défaut de publication dans les trois ans, l'ensemble de la procédure de saisie, notamment le jugement d'adjudication sur surenchère, est rétroactivement privé de tout effet.   Paris ,   24 mars 2003: RD banc. fin. 2004, no 179, obs. Piedelièvre.  

 

_  4 ter. Le commandement qui n'est pas suivi d'une procédure de saisie immobilière interrompt la prescription.  Civ. 2e,  24 mars 2005:   Bull. civ. II, no 85 (arrêt no 2); D. 2005. Pan. 1609, obs. Julien et Taormina; Procédures 2005. comm. 108, obs. Piedelièvre; RTD civ. 2006. 603, obs. Théry.

 

_  5.  Prorogation. La procédure de saisie immobilière ne peut être poursuivie en l'absence d'un jugement de prorogation de délai, dès lors que le commandement avait cessé de plein droit de produire effet.  Civ. 2e,  22 nov. 2001:   Procédures 2002. comm. 53, note Junillon.    Sur l'impossibilité d'autoriser une reprise des poursuites, mentionnée en marge du commandement et du jugement de prorogation, après une première prorogation des effets d'un commandement.  Civ. 2e,  14 avr. 2005:   Bull. civ. II, no 96; JCP 2005. IV. 2265.

 

_  5 bis. Le jugement accueillant une demande de prorogation doit préciser les circonstances qui justifient cette prorogation.  Civ. 2e,  1er févr. 1995:   Bull. civ. II, no 40    25 oct. 1995:   D. 1995. IR. 261.    Comp., en ce sens que, dès lors qu'il s'est assuré que le délai prévu à l'art. 694, al. 3, n'est pas expiré, le juge n'est pas tenu de préciser les circonstances justifiant la prorogation des effets du commandement:  Civ. 2e,  1er avr. 2004:   Bull. civ. II, no 151 (1er arrêt); D. 2004. IR. 1502; JCP 2004. IV. 2096; Gaz. Pal. 29-31 janv. 2006, p. 15, note Brenner    1er avr. 2004:   Bull. civ. II, no 151 (2e arrêt); JCP 2004. IV. 2095.  

 

_  6. La demande de prorogation, constituant une demande incidente à une procédure de saisie immobilière en cours, est valablement portée à l'audience de la chambre des saisies du tribunal où le débiteur saisi est représenté et où il a déposé des conclusions sur le fond de cette demande.  Civ. 2e,  25 oct. 1995:   préc.  note 5 bis.  

 

_  7. La prorogation prend effet à compter de la publication du jugement qui l'a ordonnée. Le jugement ne peut en fixer les effets à une date déterminée.  Civ. 2e,  25 oct. 1995:   préc.  note 5 bis    5 févr. 1997:   Gaz. Pal. 1998. 2. 800, note du Rusquec    1er févr. 2001: Dr. et proc. 2001. 260, note Courtier.    Aucun texte n'impose la signification à la partie saisie des jugements de prorogation du commandement, dont la publication produit effet à l'égard de tous.  Civ. 2e,  1er févr. 2006: Bull. civ. II, no 36; Procédures 2006. comm. 55, obs. Junillon.

 

_  8. L'ordonnance du juge-commissaire autorisant le liquidateur à reprendre la procédure de saisie immobilière suspendue par l'ouverture de la procédure collective emportant subrogation du liquidateur dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, le liquidateur est recevable à demander la prorogation des effets du commandement.  Civ. 2e,  19 déc. 2002:   Bull. civ. II, no 298; JCP 2003. IV. 1296; Dr. et proc. 2003. 182, note Leborgne; Gaz. Pal. 5-6 sept. 2003, p. 13, obs. Brenner.   

 

LE JUGEMENT D’ADJUDICATION DU 21 DECEMBRE 2006 EN SA GROSSE.

L’ARRET DE LA COUR DU 21 MAI 2007 SUR L’ACTION EN RESOLUTION.

N’ONT TOUJOURS PAS ETE PUBLIES.